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Quando e in che modo è possibile acquistare prima dell'asta

SALDO E STRALCIO

Il termine stralcio, oppure saldo a stralcio indica un insieme di procedure volte alla completa estinzione dei debiti gravanti su un soggetto.

Tale procedura  ha come effetto l'annullamento della posizione debitoria del soggetto, che riesce a saldare quanto dovuto ad un importo inferiore, solitamente con l'intervento di un terzo. L'accordo deve convenire a tutte le parti in gioco e quindi:

- al debitore, che non ha la possibilità di pagare la somma dovuta, che per effetto degli interessi passivi continua ad aumentare;

- al creditore, che rischia di dover affrontare costose e lunghe controversie giudiziali che non sempre gli garantiscono di entrare in possesso della somma dovuta;

- al terzo, che riesce ad acquistare il bene ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato.

La procedura è assolutamente corretta sotto il profilo giuridico e viene spesso attuata da aziende del settore finanziario ed immobiliare. 

Detta così potrebbe apparire un'operazione molto semplice. In realtà gli acqusti di immobili a saldo e stralcio sono operazioni assai complesse, con procedure e peculiarità da analizzare e valutare caso per caso in quanto influenzate da molteplici variabili,  Infatti, per quanto potenzialmente un’operazione di acquisto a saldo e stralcio possa essere intrapresa da qualsiasi soggetto, la complessità delle trattative e della mediazione con gli interessati (creditori, banche, esecutato etc) e la gestione burocratica e giuridica dell’operazione (vista anche la necessità di bloccare il procedimento di messa all’asta dell’immobile e quindi il coinvolgimento del Tribunale), richiedono il supporto di un professionista del settore con un'adeguata esperienza alle spalle.

Professione Aste mette a disposizione dei suoi clienti un ampio portafoglio di immobili provenienti da vari soggetti (privati e/o società che abbiano subito pignoramenti,  banche, etc.) che necessitano di vendere o liquidare il loro patrimonio immobiliare a prezzi ribassati, con la finalità di ottenere immediata liquidità e offre tutta l’assistenza tecnico giuridica per procedere all’acquisto a saldo e stralcio.

 

ACQUISTO DEL CREDITO

 

Si tratta di una modalità interessante per ottenere un profitto da un’operazione immobiliare, spesso senza diventare proprietario dell’immobile, in quanto nella maggior parte dei casi, l’acquisto del credito è a tutti gli effetti un’operazione finanziaria.

Partiamo dall’inizio ossia dai crediti immobiliari, che sono dei crediti garantiti da un immobile. Tutti noi sappiamo che quando richiediamo un mutuo in banca, la banca ce lo concede prendendosi come garanzia un immobile. Nella malaugurata ipotesi che non riusciamo a pagare le rate del mutuo, la banca si rivolge al Tribunale per cedere l’immobile in asta e con il ricavato ottenere il rimborso del proprio credito.

Perché le banche cedono i crediti immobiliari?  La risposta è semplice: le banche hanno tutto l’interesse a vendere i crediti immobiliari nel momento in cui questi diventano più o meno rischiosi. Che cosa significa? Che il debitore non è più in grado di pagare le rate di rimborso del prestito e viene quindi classificato come insolvente.

E qui si apre il grande mercato degli NPL (non-performing loans), anche noti come crediti deteriorati. Sono quei crediti che vengono classificati come “non performanti” perché il debitore presenta delle difficoltà a pagare le rate del mutuo e gli interessi. Dati gli esiti incerti e i tempi biblici delle aste, le banche sono in genere ben contente di cedere questi crediti, che chiaramente verranno ceduti a un prezzo inferiore rispetto al loro valore effettivo, proprio perché il recupero del credito potrebbe presentare non poche difficoltà. D’altra parte, cedendo il credito le banche si assicurano la certezza di ricevere la somma pattuita e di riceverla subito. Ed è qui che anche tu puoi entrare in gioco, acquistando dalla banca un credito immobiliare a un prezzo inferiore rispetto al suo valore reale.

Perché dovresti acquistare crediti immobiliari? Partiamo dalla considerazione più ovvia: se un credito immobiliare vale 200.000 euro ma tu lo acquisti dalla banca per 100.000,  possiamo dire che hai comperato il credito alla metà del suo prezzo. Ovviamente c’è un motivo: la solvibilità del debitore è a rischio e di conseguenza la banca preferisce incassare 100.000 euro subito piuttosto che attendere l’esito incerto dell’asta giudiziaria. Sappiamo cosa stai pensando: se la banca non vuole assumersi il rischio, perché dovrei farlo io? Effettivamente l’acquisto di un credito immobiliare deteriorato può rivelarsi un’operazione abbastanza rischiosa. Proprio per questo motivo, ti consigliamo di farlo solo se hai alle spalle una certa esperienza nell’acquisto di case all’asta e nella negoziazione di rinunce agli atti.

Detto questo, l’acquisto di un credito immobiliare presenta dei vantaggi evidenti rispetto ad altre tipologie di operazioni immobiliari e precisamente:

  • non devi per forza acquistare un immobile per poi rivenderlo. Puoi anche semplicemente marginare sulla differenza tra il tuo prezzo d’acquisto e il prezzo d’aggiudicazione in asta.
  • Non è necessario prendere contatto con l’esecutato e nemmeno con tutti i suoi creditori. Dovrai trattare unicamente con il creditore di primo grado, che è quasi sempre una banca.
  • Non dovrai preoccuparti della concorrenza da parte di altri potenziali acquirenti come nelle aste. Al contrario, una volta che avrai acquistato il credito, il tuo margine di guadagno aumenterà proprio grazie alle eventuali offerte al rialzo.

Come acquistare un credito immobiliare? Se sarai in grado di operare in modo consapevole e ti farai assistere da professionisti del settore, l’acquisto di un credito immobiliare potrà rivelarsi una grande opportunità. E la buona notizia è che, se fino a qualche tempo fa le banche cedevano questi crediti soltanto a grandi imprese sotto forma di pacchetti milionari, oggi le cose sono diverse e anche i piccoli operatori possono trovare spazio in questo mercato.

Come puoi guadagnare dall’acquisto di un credito immobiliare? Le alternative a tua disposizione sono sostanzialmente tre:

  • puoi farti assegnare l’immobile (nel momento in cui la seconda asta va deserta, ne diventi proprietario);
  • puoi partecipare all’asta con l’obiettivo di aggiudicarti l’immobile o lasciare che se lo aggiudichi qualcun altro marginando sulla differenza tra il prezzo di vendita all’asta e il prezzo a cui hai acquistato il credito;
  • puoi negoziare una rinuncia agli atti, entrando in trattativa con gli altri creditori e cercando di azzerare il debito degli esecutati. In questo caso, diventerai probabilmente proprietario dell’immobile e potrai realizzare il tuo guadagno rivendendolo poi sul mercato libero

Riassumendo l’acquisto del credito è una modalità innovativa ed estremamente remunerativa per accedere al mercato dei cosiddetti immobili “in sofferenza”, che da piccola nicchia sta diventando sempre più importante, a causa delle molteplici crisi che si sono manifestate negli ultimi anni.

Noi di Professione Aste siamo a vostra disposizione per approcciare a questo mercato con etica e competenza, cercando di massimizzare i vantaggi per tutti gli attori in gioco.